Especulación y loteos privados en la cordillerana patagónica
Oscuros negocios inmobiliarios en el paraíso
Desde hace décadas la cordillera chubutense atrajo la atención de personas dispuestas a pagar un precio muy alto por cumplir el sueño de tener una porción en ese paraíso de bosques, montañas y lagos. Existe un caos en el ordenamiento territorial.
Agencia La Oreja Que Piensa. Por Adrián Monteleone. (*) https://www.pagina12.com.ar/281935-oscuros-negocios-inmobiliarios-en-el-paraiso
Las migraciones provenientes de los principales centros urbanos del país generaron un aumento en la demanda de tierras.
El reciente conflicto institucional acontecido en la localidad de El Hoyo, donde el Concejo Deliberante de ese municipio suspendió por 40 días al intendente, vuelve a poner en discusión un viejo problema de la cordillerana patagónica: los negocios inmobiliarios y los loteos privados.
Pol Huisman, intendente de la localidad de El Hoyo difundió un comunicado por las redes sociales mencionando y vinculando su desplazamiento momentáneo con oscuros intereses inmobiliarios, un hecho recurrente y de larga data en la región.
Desde hace décadas la cordillera chubutense atrajo la atención de personas dispuestas a pagar un precio muy alto por cumplir el sueño de tener una porción en ese paraíso de bosques, montañas y lagos. Es por ello que el mercado inmobiliario monopolizó ese capital paisajístico con el fin de ofrecer cierta exclusividad y distinción en acceder a lugares con características únicas.
El problema de las tierras en la cordillera patagónica chubutense no es nada nuevo. Si hacemos un poco de historia, a inicios del siglo XX en lo que fue Territorio Nacional de Chubut, la Compañía de Tierras del Sur Argentino era la encargada de regularizar las tierras fiscales de las colonias mixtas que se encontraban en los actuales municipios de Lago Puelo, El Hoyo, Epuyén, El Maitén y Cholila.
Sin embargo, desde sus inicios se plantearon criterios para el otorgamiento de las tierras basados en evaluaciones arbitrarias y negociaciones entre los particulares y las agencias estatales, consolidando con ello prácticas inequitativas de acceso a la tierra que luego se trasformaría en una práctica recurrente.
Luego del golpe de Estado de 1955, con el cambio del status de Territorios Nacionales a provincias y la derogación de la Ley de Tierras del peronismo, se produjo una enajenación compulsiva de tierras públicas en la cordillera chubutense. Ello permitió que la oligarquía terrateniente local, identificada con la “Revolución Libertadora”, se adjudicara tierras a partir de las negociaciones establecidas entre las Sociedades Rurales y el nuevo Estado provincial.
La historia de la adjudicación, apropiación y acceso a las tierras no presentó grandes cambios hasta inicios de la década de 1990, cuando el gobierno provincial redefinió los límites de los municipios a partir de del criterio de ejidos colindantes.
De esta manera, una gran extensión de tierras fiscales y la jurisdicción sobre las costas de ríos y lagos pasaron a ser patrimonio de los gobiernos locales. Ello generó que muchos municipios encontraran en ese hecho la oportunidad de acelerar el proceso de enajenación de esas tierras fiscales con la idea de generar un aumento de la recaudación tributaria, mejorar sus finanzas y en muchos casos otorgar beneficios a algunos particulares asociados al poder.
Por otro lado, en esa misma época, los gobiernos locales comenzaron a diseñar sus códigos de ordenamiento territorial con el fin de zonificar los usos del suelo y estipular un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) que establece el porcentaje máximo de constructibilidad en cada zona.
De esta manera el proceso de acaparamiento de tierras productivas, los vacíos y contradicciones legales existentes, la precaria situación de tenencia de los antiguos pobladores, las necesidades fiscales de los municipios como así también las garantías y protecciones políticas, despertaron el interés de inversiones inmobiliarias a bajo riesgo.
Pero el problema comenzó a incrementarse aún más a principios de la década del 2000, con las migraciones provenientes de los principales centros urbanos del país que generaron un aumento en la demanda de tierras.
Ello generó que muchos propietarios y productores optaran por la alta rentabilidad de negocio inmobiliario que pudo desarrollarse casi sin obstáculos a partir que los Concejos Deliberantes comenzaran a otorgar la “vía de excepción al FOS”, lo que se transformó en un recurso recurrente en este negocio millonario.
Estos acontecimientos y dinámicas locales, dejan de manifiesto la incapacidad o la lentitud de repensar un ordenamiento territorial que implique rever la relación entre las zonificaciones y los impuestos municipales, la ejecución de multas y sanciones, la posibilidad de estipular gravámenes de contribución por mejora o recupero de plusvalía urbana, algo que ya se está implementado en municipios como Bariloche, Trenque Lauquen o CABA.
Por otro lado, tampoco existe la voluntad política de efectivizar el cobro de impuestos a tierras ociosas con el fin de desalentar las tenencias de tierras improductivas como forma de especulación inmobiliaria.
Esta realidad instaurada desde hace años en los diferentes municipios, generó un caos en el ordenamiento territorial: proliferación de loteos casi sin control, instalación de aserraderos e industrias en zonificaciones comerciales o urbanas, excepcionalidades al porcentaje del FOS, fragmentación de lotes en zonificaciones en donde no pueden existir subdivisiones menores a 4 hectáreas, inconvenientes en los suministros de agua, tensión eléctrica, disposición final de los residuos, deshechos cloacales, extracción ilegal desmesurada de áridos y maderas para la construcción entre otros.
No es de extrañar entonces que cualquier política que en el futuro quiera o intente mínimamente desmembrar este statu quo territorial construido a partir de turbias adjudicaciones de tierras e intereses inmobiliarios especulativos, genere fuertes controversias y conflictos de intereses entre actores locales y deje de manifiesto las debilidades institucionales y el poder manifiesto de los grupos económicos del espacio local. A veces los paraísos viven sus propios infiernos.
(*) Adrián Monteleone es profesor en Geografía y Magister en Ciencias Sociales y Humanidades (UNQ)